Avhendingsloven – gode råd ved kjøp og salg av bolig
Hvilke risikoer er forbundet med kjøp og salg av bolig? Og hva dekker forsikringen dersom feil og mangler oppstår? Les mer om hva du som kjøper og selger bør være oppmerksom på. Vi har samlet våre beste råd fra skadeavdelingen i Granne og fra vår samarbeidspartner Bauta Advokatfirma.
Sørg for å ha riktig forsikring
La oss ta det viktigste først. Mye kan skje både før overtakelse, under overtakelse og etterpå. Det viktigste du gjør er å ta kontakt med oss så snart du har kjøpt boligen og ordne forsikring fra overtakelsesdato.
Du kan velge mellom 3 ulike typer forsikringer. Brannforsikring for deg som kun ønsker å dekke brannskader (mest vanlig for eldre, mindre bygg). Eller Super eller Standard forsikring, som er mest vanlig. I tillegg til erstatning ved brann gir en standardforsikring erstatning for reparasjon eller utbedring av veldig mange andre ting som kan oppstå i boligen din. Dette kan være skadeverk, lynnedslag, rørbrudd og bekjempelse av skadedyr som mus og rotter. Velger du super får du i tillegg dekning for en del typer vannskader og skader som kommer som følge av utettheter. Husk også å forsikre innboet og eventuelt frittstående bygg på eiendommen.
Husk at det også kan være lurt å tegne boligkjøperforsikring.
Hva er avhendingsloven?
Selv om forsikring er ordnet for både kjøper og selger, kan problemstillinger oppstå både før, under og etter overtakelse.
Kristine Devold, advokat i Bauta, er spesialist innen eiendomsrett og har jobbet mange år med mangels-saker på boliger. Hun sitter også som ekspert i advokatforeningens lovutvalg for fast eiendom.
- For å sikre tryggere bolighandel, er en ny lov i Norge innført, kalt avhendingsloven. Denne loven skal hindre det store antallet rettstvister som oppstår, og inneholder blant annet følgende punkter:
- Tilstandsrapport er minimumskrav
- Generelle forbehold ikke lenger gyldig («som den er»), men spesifikke forbehold er lov. Terskelen for mangler er senket.
- Egenandelstak på kr. 10 000,-
Kort oppsummert betyr dette at det er lavere terskel for mangel og fradrag for egenandel, forteller Kristine.
Hva bør du tenke på ved salg av bolig?
- Ordne tilstandsrapport
- Bruk god tid på egenerklæringsskjema – alt skal være med
- Muntlig dialog må gjøres skriftlig før aksept av bud
Hva bør du tenke på ved kjøp av bolig?
- Les dokumentene nøye, gjerne sammen med en egen takstmann
- Ring takstmann som har skrevet tilstandsrapport om noe er uklart
- Spørr gjerne en entreprenør hva utbedringer vil koste
- Dersom noe er uklart i egenerklæringen, spør selger. Dersom du får nye opplysninger – få det skriftlig før du gir tilbud.
Som kjøper bør du også være oppmerksom på reklamasjonsreglene. Reklamasjon skal gjøres innen rimelig tid, som normalt vil være fra 2-3 måneder.
Bruk god tid på visning og overtakelse
Bolig er gjerne den største investeringen vi gjør i livet. Bruk derfor god tid både på visning og ved overtakelse. Kristine gir følgende råd:
- Bruk god tid på visning, ikke la deg stresse av andre boligkjøpere.
- Bruk tid i kontraktsmøtet, les kontrakten nøye. Er der noen forbehold?
- Undersøk boligen grundig så fort du har overtatt (§4-9) «slik god skikk tilsier». Gå igjennom eiendommen nå som den er helt tom.
- Kjeller – se etter fukt langs gulvet
- Loft – se etter merker i himling
- Om der er ting som ikke er som de skal være – skriv dette ned i overtakelsesprotokollen. Dersom der er større forhold så kan du holde tilbake en forholdsmessig del av kjøpesummen.
Når uhellet først er ute
Når uhellet først er ute, skiller vi mellom det som er feil/mangler og det som er plutselige og uforutsette skader.
Skulle du oppdage feil eller mangler under eller etter prosessen med boligkjøp, bør du gjøre følgende:
- Reklamer så fort som mulig, skriftlig. Dette kan være en nokså generell epost.
- Unngå å samle opp forhold over tid. Selv om de kan være under egenandelen. Reklamasjonsfristene løper, alt må meldes innen «rimelig tid» på rundt 2-3 måneder.
- Undersøk om selger har boligselgerforsikring
- Fremsett et krav om for eksempel prisavslag til boligselgerforsikringen eller til selger.
- Bestill takst som viser omfanget av feil, sier noe om årsak og kostnader ved å fikse feilene.
Skulle du oppdage plutselige/uforutsette skader på boligen, bør du gjøre følgende:
- Meld skaden til ditt forsikringsselskap
- Dersom skaden viser seg å ha oppstått før forsikringen var tegnet på ny eier, må skaden meldes til tidligere eiers forsikringsselskap.
- Forsikringsavtaleloven regulerer dette forholdet.
- Det er forsikringstaker som må sannsynliggjøre at skaden har skjedd i forsikringstiden
- Når du kjøper deg hus, gjelder forsikringen fra den dagen den er tegnet hos oss, eller fra den dagen du har bedt forsikringen om å tre i kraft, forteller Torbjørg i skadeavdelingen i Granne.
- En skadetakst vil kunne hjelpe deg med å konstatere skadetidspunktet. Selger du huset ditt så faller forsikringsdekningen bort. Granne svarer likevel for forsikringstilfeller som inntrer innen 14 dager etter eierskiftet. Forsikringen slutter uansett å gjelde når ny eier har tegnet forsikring.
Du må ta kontakt med oss både for å få tegnet forsikring på nytt hus og for å få annullert den gamle ved salg.
Forebygg skader i fremtiden
Det beste og rimeligste du har gjøre som boligeier er å unngå skader, gjennom skadeforebyggende tiltak. Her har skadeavdelingen i Granne mange gode råd og lang erfaring med hva som lønner seg:
- Sørg for tilstrekkelig vedlikehold
- Bytt ut eldre kopperrør med tæringsskader
- Bestill en kontroll av det elektriske anlegget
- Sørg for å ha røykvarslere, ha en årligbrannøvelsehjemme, og vær forsikring ved bruk av åpenild.
- Sørg for tilstrekkelig oppvarming for å unngå frostskader
- Steng hoved-vannkranen når du reiser på lengre turer
- Rens takrenne og utvendige avløp
- Sikre løsegjenstander ute før haust- og vinterstormene setter inn
Lykke til med både kjøp- og salg av bolig!
Trenger du forsikring på ny bolig, har vi mange gode rådgivere som kan hjelpe deg. Du kan også lese mer om boligforsikring her.
Granne har en samarbeidsavtale med Bauta slik at våre kunder får rabatterte priser på advokattjenester og en time gratis veiledning. Ta gjerne kontakt med Kristine for en samtale dersom du har flere spørsmål.